王磊律师，济南房产建筑工程，现执业于山东德衡（济南）律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。

房地产案件执行的常用方式

由于房地产不同于其他财产，所以房地产案件的执行也有其一定的特殊性。首先房地产案件的执行标的是房地产及与房产有关的权利除了对房产享有的占有、使用、收益、处分等一般物权外，还有相关的租赁权、抵押权、土地使用权等等，其次，作为执行标的的房产都是特定的物，具有不可替代性，其价格也是特定的，房产的价格除了政策规定的确定因素外，还受地区、环境、年代、交通、总体规划及市场因素等诸因素的影响，同一地区同一房型，也可能会出现不同的价格，因此须经有评估资格的专门机关的估价才能确定价格。再次，房产所有权与土地使用权必须一并执行，而且须经国家专门机关批准办理登记手续。

根据以上特点，在执行房地产案件时，通常有以下几种做法：

1、将执行标的拍卖或变卖后所得价款清偿债务；

2、对拍卖、变卖不成的房产经债权人同意后，由债权人租赁，租金抵偿债务，也可租给第三人，第三人应付的租金用于清偿债务；

3、如果债务人已将房产抵押给其他债权人的，抵押期满后经拍卖所得价款在抵押权人优先受偿后余额用于清偿债务；

4、如果双方同意可将房产作价后直接折抵给债权人，差额部分实行多退少补；

5、如果执行标的是在建工程，在确认其所有权后予以查封，限定债务人履行债务，到期不履行的，委托拍卖行整体拍卖清偿；

6、对土地使用权的执行。如果债务人只交了部分土地出让金而取得土地使用权的，其土地使用权拍卖所得价款优先支付土地出让金和国家税收，余额清偿债务。如果执行的房产的土地使用权是划拨方式取得的，经土地管理部门，房产管理部门批准后该土地使用权连同地上建筑物构筑物一并拍卖。如拍卖底价中包含土地使用权的，拍卖成交后应将拍卖所得价款优先支付土地出让金及税收，余额清偿债务，受让人直接取得土地使用权。如拍卖底价中不包含土地使用权的在拍卖成交后所得价款清偿债务，买受人向政府交纳土地出让金，并与土地管理部门签订国有土地出让合同，正式取得土地使用权，但不能改变原有规划土地的性质。

印花税新政对房地产行业税负影响甚微

2006年11月27日，财政部、国家税务总局以文件《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》明确;对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。;及;对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。;。

　　在此之前，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同免征印花税，依据的是1991年9月17日国家税务总局文件《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》第十一条的规定：;土地使用权出让、转让书据，不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。;

　　那么，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同征收印花税对房地产开发企业有多大的影响呢以河北省承德市为例，2005年承德市政府获得土地出让金收入1.6亿元，若是对土地使用权出让合同征收印花税，则可征收印花税8万元，对获得土地使用权的开发公司来说，8万元的税额不可能对企业的经营产生大的影响，对房地产价格也不可能产生大的波动。

　　此前有的省、自治区、直辖市对商品房销售行为按购销合同征收印花税，财税[2006]162号文明确对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，可以保证全国各地税务机关执行统一的印花税政策，避免因税率的不同而导致纳税人无所适从。

　　对原来即按产权转移书据征收印花税的省、自治区、直辖市来说，税负没有变动，而对原来按购销合同征收印花税的省、自治区、直辖市来说，印花税的税率上调了万分之二，对一个建设规模为1亿元的开发项目来说，其多缴的印花税仅为2万元，其影响是极为有限的，没有必要对此产生恐慌和不安。