一、背景简介

　　2020 年以来，恒大、融创、泰禾、华夏幸福等多家全国性房企相继“暴雷”。

　　金科、绿地、阳光城、建业地产、荣盛发展、佳兆业、花样年、蓝光发展、正荣

　　地产、广州富力、宝能集团、世茂集团等房企出现美元债到期违约或“暴雷”迹

　　象。通过全国企业破产重整案件信息网查询显示：2022 年上半年，有 200 多家

　　房企项目公司发布破产公告，远超往年同期数据。

　　在这一背景下，烂尾楼停贷潮自 2022 年 6 月以来迅速蔓延，全国多地多个

　　楼盘业主抱团发出“强制停贷告知书”。据不完全统计，目前有景德镇、武汉、

　　郑州、石家庄、青岛、济南等城市，近百个楼盘业主选择强制停贷，涉及数万户

　　购房人。不少购房人在未能审视所在楼盘及自身是否符合(

　　2019)最高法民再

　　245 号指导案例所针对的类案情形时，径行选择联合其他业主共同发布“强制停

　　贷告知书”，停止支付银行房屋贷款，往往为自己带来一些法律隐患。为了厘清

　　相关法律问题，本文通过梳理各方行为的基础法律逻辑，剖析相关典型裁判观点，

　　试为购房人理性合法维权提供更多思考空间。

　　二、涉及的主要法律问题及裁判观点剖析

　　(一)从开发商楼盘烂尾到商品房预售合同、借款及担保合同解除的基础

　　逻辑

　　关于《商品房预售合同》的解除。一般来讲，“烂尾楼”项目所涉案件的基

　　本事实为：开发商成立的项目公司与购房人签订《商品房预售合同》后，在开发

　　楼盘过程中因资金问题导致项目停工“烂尾”，无法完成施工建设，更通过竣工

　　验收并按约定时间交付购房人。在上述基本事实发生时，由于开发商存在《民法

　　典》第五百六十二条规定的合同约定解除情形，或第五百六十三条第一款第四项

　　规定的守约方(购房人)单方法定解除情形，即“当事人一方迟延履行债务或者

　　有其他违约行为致使不能实现合同目的”，购房人有权主张解除《商品房预售合

　　同》。

　　关于借款及担保合同的解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同

　　纠纷案件适用法律若干问题的解释(

　　2020)》第二十条规定:“因商品房买卖合

　　同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当

　　事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，结合前述事实，开发商原因

　　导致合同目的无法实现，购房人有权进一步主张解除《借款合同》及《抵押合同》

　　(或二合一)。

　　当然，正常来讲，购房人作为原告起诉时，可以选择通过两次诉讼来实现，

　　也可以选择一案解除上述系列合同。【参见典型案例：最高人民法院(

　　2017)最

　　高法民终 683 号;烟台市中级人民法院(

　　2021)鲁 06 民终 5786 号】

　　(二)关于商品房预售合同、借款及担保合同解除后的返还义务主体

　　从商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系角度来看，这类案件

　　1 作者：山东德衡(济南)律师事务所，王磊涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在

　　商品房买卖合同中，购房人支付房款，开发商交付房屋;在商品房担保贷款合同

　　中，贷款银行将购房人(借款人)所贷款项直接支付给开发商，越州公司实际用

　　款。购房人(借款人)并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正

　　常履行，购房人(借款人)取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但类案中，

　　因开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失

　　衡。具体表现为：开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购

　　房人(借款人)支付的首付款及贷款银行按揭贷款;贷款银行依据合同约定既享

　　有抵押权，又同时享有对购房人(借款人)及开发商的债权;购房人(借款人)

　　未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务

　　关系处理，则在购房人(借款人)对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余

　　贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平

　　原则。因此，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和

　　各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义

　　务的失衡。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的

　　解释(

　　2020)》(原第二十五条第二款)第二十一条第二款规定“商品房买卖合

　　同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应

　　当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。最高

　　人民法院发布的(

　　2019)最高法民再 245 号指导案例认为：开发商烂尾导致房屋

　　无法交付，致使商品房预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收

　　取的购房贷款本金及利息返还贷款银行(担保权人)和购房人(借款人)。

　　根据《民法典》第四百九十七条规定“有下列情形之一的，该格式条款无效：

　　(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对

　　方主要权利”。尽管《借款合同》往往约定解除合同后贷款银行有选择借款返还

　　主体的权利，或在任何情形下解除合同时都有权主张要求返还借款，但最高院

　　(

　　2019)最高法民再 245 号指导案例认为这导致购房人在既未取得所购房屋亦未

　　实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房人的责任，这类

　　合同解除后借款人返还借款的约定系格式条款，对购房人不产生拘束力(无效)，

　　购房人不负有返还义务。这一典型案例在全国具有广泛指导意义。

　　(三)关于开发商未将购房款打入资金监管账户的行为性质

　　根据缔约过失责任的原理，缔约当事人缔结契约磋商之时，一方因违背相互

　　信赖所产生的信赖、告知及解释等附随义务，而致另一方的信赖利益的损失，并

　　应承担相应的损害赔偿责任。开发商未将购房借款支付至预售款专用账户时，监

　　管银行应当对购房人(借款人)承担缔约过失责任。

　　各地对于预售资金监管都有规定，比如《济南市商品房预售资金监管办法》

　　第五条规定“商品房预售资金监管期限，自取得《商品房预售许可证》开始，至

　　取得《房地产开发项目竣工综合验收(或分期竣工综合验收)备案证明》终止”。

　　监管银行作为专业的银行金融机构，对于预售商品房市场中预售资金存入非专用

　　账户而存在的风险是应当知晓的，且往往会根据住建局要求出具关于“贷款支付

　　至监管账户，否则自愿承担法律责任”的类似承诺函。

　　监管银行在缔约之时以及合同履行过程中未将购房借款支付至预售款专用账户，既没有向借款人(购房人)未履行告知义务，告知资金未能转入监管账户

　　的情况，也没有告知其真实去向，该行为往往是致使涉案房地产工程“烂尾”的

　　结果的间接原因，故在类案处理时，监管银行应当向借款人(购房人)承担部分

　　缔约过失责任(主要责任在于开发商的违约行为)。【参见典型案例：惠州市中

　　级人民法院(

　　2017)粤 13 民终 1881 号】

　　(四)开发商原因导致楼盘停工烂尾，部分裁判观点认为购房人可以在交

　　付前停止还贷或者由开发商直接归还

　　在(

　　2019)最高法民再 245 号指导案例的指导下，这一问题在各地法院司法

　　实践中根据不同情形进行延伸应用。

　　首先，在开发商未将购房贷款存入预售监管资金导致楼盘停工烂尾的情况

　　下，广东高院认为购房人有权在交付前停止还贷。广东高院(

　　2018)粤民申 7516

　　号案认为：开发商的违约行为系购房人产生持续损失的主要和直接原因，而监管

　　银行未尽到履行告知义务系购房人产生持续损失的的间接原因。因此，从公平原

　　则上考虑，购房人从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押

　　贷款合同中的偿还本金及利息的义务，且无需向银行支付上述期间涉案借款的利

　　息(含复利及罚息)，在上述期间购房人已经向银行偿还的本金及利息不予退回。

　　但涉案商品房具备交付条件之时，购房人仍应履行《借款及担保合同》中偿还本

　　金及利息的义务。银行亦可对上述损失再行向开发商进行追偿(比如基于最高额

　　抵押/保证合同)。

　　其次，在购房合同已经解除的情况下，部分裁判观点认为可以由开发商直接

　　归还或驳回要求购房人归还贷款的请求。嘉兴中院(

　　2021)浙 04 民终 1597 号案

　　认为：开发商已破产且购房人和贷款银行均申报债权时，贷款银行与购房人的借

　　款合同及担保合同因合同目的实现不能应予解除;同时根据《最高人民法院关于

　　审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款，贷

　　款银行无权要求购房人支付借款，而应由开发商支付剩余贷款本息。大连中院

　　(

　　2020)辽 02 民终 3329 号案也认为：贷款银行所诉的贷款本金已发放至开发商

　　账户，开发商应依据前述规定将收受的购房贷款返还给贷款银行。在贷款银行拒

　　绝在(

　　2017)辽 0292 民初 268 号案(商品房买卖合同纠纷)中一案解决的情况

　　下，视为放弃由开发商直接返还已收到的住房贷款，现选择向购房人主张返还贷

　　款本息不符合公平原则，该诉讼请求予以驳回。

　　(四)项目停工烂尾，更换开发商后继续履行《商品房预售合同》，可以

　　主张原开发商支付逾期交房违约金，但新开发商无需支付

　　肇庆市高要区人民法院(

　　2021)粤 1204 民初 2509 号案认为，原开发商在与

　　购房人订立合同后没有按约定交付案涉房产给购房人，已构成违约依法应承担房

　　屋买卖合同中的逾期交房违约责任。但是，新开发商不应承担逾期交房责任。原

　　因有三：

　　首先，新开发商以竞价方式依法取得案涉的房地产项目的所有权并开发经

　　营，按照本院拍卖公告及相关执行告知情况反映，案涉房地产项目按现状整体拍

　　卖，买受方必须按照政府相关部门的规划及原开发商的原设计图纸施工，在拍卖成交后，完成已经停工的住宅项目工程，并通过政府相关部门整体验收合格，取

　　得验收合格证明文件并交付使用,其取得的是涉案在建工程本身的权利。该性质

　　属于原开发商的房产项目整体权利义务转让给新开发商的行为，据此新开发商应

　　作为房产开发方与购房人作为房产业主形成相应权利义务，而具体商品房买卖合

　　同关系中并非全部承继了购房人与原开发商《商品房预售合同》的权利义务。购

　　房人与原开发商签订《商品房预售合同》后,涉案房屋所在工程项目出现烂尾,

　　原开发商不能履行向购房人等购房人交付房屋和办理产权登记的义务。在此情形

　　下,法院执行中拍卖涉案在建工程时,为了解决原购房人因购买房屋而面临的不

　　能过户交房等困境、保障原购房人的合法权益,在拍卖公告中注明要求竞买人承

　　接原购房合同的权利义务。新开发商拍卖取得涉案在建工程并投入资金进行建

　　设、完成原购房合同的交付房屋和办理权属登记的主要合同义务,极大的维护了

　　购房人的合法权益。该拍卖公告中要求竞买人须按原开发商与该部分住户签订的

　　文件履行,不能扩大的解释为合同权利义务的概括转移,也不符合同权利义务概

　　括转移的构成要件。该权利义务应当理解为代原开发商继续完成原购房合同的交

　　付房屋和办理权属登记的主要合同义务,购房人主张该义务及于拍卖之前原开发

　　商应负的违约责任、并基于原开发商的逾期交房行为要求新开发商承担违约责任,

　　无事实及法律依据,亦有悖于公平原则。

　　其次，新开发商竞得涉案在建工程之后,需要重新办理相关手续并进行施工

　　建设,不能继续适应原合同约定的交房时间。现购房人并无证据证明新开发商得

　　涉案在建工程之后存在恶意拖延交房的行为,其要求新开发商违约责任的主张,

　　本院亦不予支持。

　　最后，新开发商向购房人出具收房通知书的情况下，告知购房人该公司通过

　　司法拍卖方式取得案涉房产所有权，经继续建设后具备使用条件，要求于按时到

　　场办理收楼手续，明确了新开发商承继原开发商交房的行为。该案购房人在收到

　　收房通知后，未有明确向新开发商方主张过逾期交楼违约金;其后又签订《物业

　　交接书》/《交接确认书》明确同意接收所购房屋，该文件载有“放弃追究新开

　　发商任何责任”字样，说明购房人亦已作出放弃向新开发商追偿该意思表示。

　　三、关于购房人强制停贷的风险识别

　　(一)在《商品房预售合同》解除，但《借款合同》和《抵押合同》未解除

　　的情况下，往往仍然需要承担还款责任。

　　以滨州市滨城区人民法院(

　　2015)滨民三初字第 361 号案为例，该案认为商

　　品房买卖合同及贷款合同未解除的情况下，虽经银行多次催收仍多次未还贷款，

　　购房人抗辩因开发商停工才逾期还贷未获得支持，法院判令购房人偿还贷款且开

　　发商连带，认定贷款银行享有优先受偿权。在这类案件中，除了存在房屋被拍卖，开发商向银行代偿后抵扣首付款外，

　　还会涉及名下其他财产的保全问题。银行在起诉的同时往往会申请法院采取财产

　　保全，会查封购房人名下的其他资产，比如车辆，存款等。也就是说，购房人面

　　临名下其他相关财产被执行的风险。

　　(二)购房人面临失信惩戒问题

　　目前来讲，一定期间内购房人多次逾期还贷会产生不良信用记录，并计入个

　　人征信报告。一般情况下，贷款逾期以后，会根据实际情况，将借款人的逾期信

　　息上报给央行系统，一旦逾期信息上了央行征信系统，在 5 年以内污点都不会消

　　除，以后房贷、车贷都会受到负面影响。

　　如果银行起诉后消极应诉进而败诉，在执行阶段采取拒不报告财产等方式不

　　执行生效判决的，存在被列为失信被执行人的风险。这将对于购房人的出行、就

　　业、高消费产生较大影响。

　　四 关于纠纷化解的合理建议

　　从地方政府视角来看，建议结合本地实际情况，积极介入协调各方利益。首

　　先，积极排查本地烂尾楼盘，梳理烂尾楼盘项目开发现状，了解相关开发商基本

　　情况并采取相应措施。目前各地在烂尾项目出现前述维权现象后应对措施不一，

　　比如石家庄市住建局下发责令整改通知书，要求企业限期内不起预售资金监管账

　　户内应留金额;济南市章丘区住建局约谈总包方负责人，督促垫资复工，并推动

　　引入新开发商继续开发;西安市住建局等五部门发布《关于防范商品房延期交房

　　增量问题的工作措施》，强化商品房预售资金监管;沧州市则直接在《沧州市商

　　品房预售资金监管办法》(征求意见稿)提出：商品房预售资金应全部存入监管账

　　户，设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，

　　此合同无效，买售双方可随时解除”字样。其次，政府也应关注烂尾楼盘所涉贷

　　款银行，梳理监管资金情况，必要时协调银行进行停息挂账。

　　从购房人视角来看，建议积极与贷款银行协商申请“停息挂账”或延期还款，

　　尽量避免直接拒不还贷。对于信访等方式维权的购房群体，建议推动烂尾楼盘项

　　目引发的系列纠纷纳入司法途径(尤其是破产重组/诉讼)解决，避免社会矛盾

　　进一步激化。

　　从银行视角来看，建议充分评估本次强制停贷潮的影响，在业务开展时作出

　　相应调整。首先，针对这类情形考虑采取减轻贷款客户利息，采取允许开工再还

　　房贷，暂不上报征信不产生罚息等措施。其次，尽管部分业主已符合法定解除《借

　　款合同》条件，仍建议目前这种疫情反复的情况下审慎就逾期还贷提起提前解除

　　贷款合同，主张优先受偿权的诉讼，给予业主充分理解，避免激化社会矛盾。