问题一：《商品房预售合同》或《补充协议》签订后，开发商逾期交付的期间如何确定?如何认定起算和终止时间?

　　答：一般来讲，商品房的逾期交付期间为自《商品房预售合同》或《补充协议》约定交付之日的次日起算，计至竣工验收备案且实际交付之日。需要注意，这一逾期交付的期间需要扣除疫情等不可抗力因素存续的期间。

　　问题二：《商品房预售合同》或《补充协议》约定逾期交付违约金累计不超过买受人已付房款2%是否有效?如何确定违约金?

　　答：有效，但违约金计算标准需要考虑实际损失等因素综合调整。如果合同约定标准计算的违约金总额超过已付房款的2%，则受该约定约束，应按照已付房款的约定上限比例2%计算违约金(有证据证明实际损失水平高于2%除外)。如果按约定标准计算的违约金低于实际损失水平，实际损失水平低于2%，则一方可以主张调高至实际损失水平。

　　问题三：在开发商逾期交付商品房的情形下，如何认定购房人的实际损失水平?

　　答：一般来讲，这里的实际损失金额可以理解为需要承租同类型房屋的租金金额/水平。通常可以根据第三方评估鉴定机构针对该小区的平均租金(比如评估出每平方米每日租金金额)出具的鉴定评估结论，或者举证第三方平台出具的同区位同时段同类房屋租金水平等方式进行确定。

　　问题四：《商品房买卖合同》约定违约金计算方式为日万分之一点五，约定计算方式是否可以调整?累计总额(不超过2%约定上限)高于实际损失的是否可以调整?

　　答：可以调整。如果一方请求减少违约金且有证据证明违约金过高，法院应以《民法典》第584条规定的损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。一般认为可以减少到实际损失水平的130%。

　　法条链接：《民法典》第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

　　第五百八十五条第二款 当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过第五百八十四条规定的损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。