一、逾期办证的起算日期如何判断?涉及疫情期间影响的逾期天数是否应当顺延?

　　一般来讲，《商品房买卖合同》中会约定商品房交付后的办证期间，逾期办证的起算日期为交付期间届满次日;此时未达到办证条件的，自达到房屋办证条件次日起算。如这一期间存在不可抗力(省一级疫情防控措施等)，相应期间内的逾期天数法院可酌情扣除。

　　二、《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金上限为已付房款的1%，该限制性约定是否有效?

　　该约定相对合理，对《商品房买卖合同》双方有拘束力。涉诉时按《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算后，在已付房价款的1%范围内进行调整。也就是说，如约定方式计算的逾期办证违约金高于1%,则认定违约金为1%。

　　三、《商品房买卖合同》约定逾期付款违约金为日万分之一，但约定逾期办证总的违约金为万分之一/千分之一等明显不公平标准的，是否合理?如不合理应如何调整?

　　不合理。上述逾期办证违约责任条款的约定，加重了购房人的责任，减轻了开发商的责任，导致双方责任义务不对等，有违《民法典》第六条规定的公平原则。经审查认定损失存在的，应当按照民事权利义务相一致的原则调整逾期办证违约金，让开发商违约承担和购房人违约相当的违约责任(即日万分之一标准)。